Договор аренды нежилого помещения

Материал подготовлен по заказу юридической компании «Доминиум»

Как составить образец договора аренды нежилого помещения и нужна ли регистрация договора? Чем аренда нежилой недвижимости отличается от аренды жилья? Есть ли особенности при аренде офиса, производственного помещения, торгового?

На сегодняшний день, арендные отношения занимают одну из важных позиций в области коммерческой деятельности. Это неудивительно, потому что аренда – это один из самых надежных и простых способов получения дохода для арендодателя. Арендатор же, в свою очередь, по договору аренды получает возможность пользоваться имуществом, даже если не обладает достаточным количеством финансовых средств для его приобретения в собственность.

На первый взгляд может показаться, что арендовать или сдать в аренду помещение довольно просто. На практике же, чаще всего, приходится сталкиваться с множеством проблем. Начиная с нюансов процедур заключения и регистрации договора аренды, заканчивая крайне неприятными случаями недобросовестного поведения, обманных манипуляций контрагентов. Именно поэтому, прежде чем заключать договор, необходимо тщательно изучить все вопросы, касающиеся отношений аренды нежилого помещения. В настоящей статье представлена полезная и актуальная информация, которая поможет вам оградить себя от возможных ошибок при заключении договора аренды.

Образец договора аренды нежилого помещения: скачать бланк 2016

По ссылке располагается договор аренды нежилого помещения, образец (бланк) которого является типовым.

Что такое договор аренды нежилого объекта?

Договор аренды нежилого помещения (нежилыми считаются любые помещения, которые предназначаются для использования в торговых, служебных и производственных целях) относится к гражданско-правовым договорам. По арендному договору одна из сторон (называемая арендодателем) предоставляет второй стороне (называемой арендатором) нежилое помещение во владение и/или пользование на условиях срочности, платности и возмездности.

Регулирование аренды нежилых помещений по ГК РФ

аренда нежилых объектов

Условия и отношения по договорам аренды нежилых помещений регулируются положениями гл. 34 Гражданского кодекса РФ. При этом кодекс не предусматривает регулирования правового статуса и определения нежилого помещения как самостоятельного объекта гражданских прав. Поэтому, на практике, к договорам аренды нежилых помещений применяются нормы об аренде сооружений и зданий.

Существенные условия договора аренды нежилого помещения

Законодательством предусмотрены существенные условия договоров аренды. То есть, условия, без наличия которых договор считается незаключенным.

Единственным существенным условием договора аренды нежилого помещения, предусмотренным Гражданским кодексом Российской Федерации, является условие о предмете договора. Договор в обязательном порядке должен содержать данные, которые позволяют идентифицировать передаваемое в аренду помещение, а именно:

  • фактический адрес здания, в котором расположено помещение;
  • точное месторасположение помещения (этаж, номер комнаты и др.);
  • площадь помещения согласно кадастровому паспорту БТИ.

К договору аренды нежилого помещения обычно прилагаются копии листов из кадастрового паспорта нежилого помещения.

Кроме того, существенными также могут быть любые другие условия, указанные по желанию сторон в качестве таковых.

Арендная плата за нежилое помещение

Величину арендной платы, а также способы ее определения крайне желательно прописывать в документе договора.

При этом плата за аренду необязательно назначается только в денежном эквиваленте (в виде единовременных или периодичных денежных сумм). Сторонами может быть выбран и иной вид оплаты:

  • в % выражении — к доходам или продукции, получаемым в результате аренды помещения;
  • в форме предоставления определенных услуг;
  • в виде передачи собственнику помещения материальных объектов;
  • в виде обязательств и работ по улучшению состояния арендуемого имущества.

Но даже если стороны определяют в качестве арендной платы за нежилое помещение предоставление услуг, то в документе стоит указать не только вид услуг их периодичность, но также их стоимость.

Порядок и возможную периодичность изменения размера и условий арендной платы также стоит указывать в договоре. В ином случае, любая из сторон, при возникновении обоснованной необходимости изменения арендной платы, имеет право обратиться в суд. Помимо того, закон позволяет сторонам заранее договориться о запрете на любые изменения условий арендной платы.

Важно: включение в договор аренды условия о праве собственника вносить изменения в размеры арендной платы чаще, чем 1 раз в год, является недопустимым. И даже если в документе обозначено иное, арендатор может обратиться в суд.

Срок аренды помещения

Часто можно столкнуться с ошибочным мнением, что срок аренды также является существенным условием договора. На самом деле, это не так.

Срок арендного договора – это одно из дополнительных, а значит, необязательных условий. Срок, безусловно, может оговариваться сторонами и вписываться в договор. Но даже если длительность арендных отношений в договоре не обозначена, договор считается заключенным на неопределенный период времени.

Это значит, что любой из контрагентов может по желанию расторгнуть договор, письменно предупредив об этом вторую сторону заранее, не позже, чем за 3 месяца, если иное не предусматривает договор аренды.

Важно: если срок договора истек, но арендатор продолжает использовать помещение, а арендодатель не имеет по этому поводу никаких возражений, договор считается автоматически возобновленным на неопределенный срок, с сохранением тех же условий.

Регистрация договора аренды нежилого помещения

Регистрация договора аренды нежилого помещения представляет собой процедуру внесения информации об обременении в базу данных Единого государственного реестра прав (ЕГРП).

Регистрация в Росреестре необходима только в том случае, если договор аренды подписывается на длительный период — от 1 года и более. Во всех других случаях регистрация необязательна.

Важно:

  • нет необходимости регистрировать договор, который заключается на срок менее 12 месяцев;
  • можно не регистрировать бессрочный договор, а также договор, продлеваемый на новый срок с соблюдением прежних условий;
  • если договор подлежит госрегистрации, необходимо регистрировать также и все имеющиеся дополнительные соглашения.

Срок, в течение которого должно быть выдано регистрационное свидетельство – 1 месяц со дня подачи пакета документов на регистрацию.

Что нужно для регистрации договора?

Любое юридическое и физическое лицо имеет право на проведение государственной регистрации договора аренды нежилого помещения в Росреестре. Для этого необходимо тщательно подготовить и предоставить комплект документов, как правило, включающий:

  • договор аренды (по числу участников);
  • заявления о регистрации — от арендодателя и арендатора;
  • подтверждение факта оплаты государственной пошлины;
  • комплект учредительных документов: учредительный договор, устав, свидетельство о присвоении ОГРН и ИНН, письмо с кодами статистики, выписку из ЕГРЮЛ;
  • документальное подтверждение права собственности на помещение;
  • кадастровый паспорт помещения;
  • акт приема-передачи нежилого помещения.

Подробнее о необходимых документах можно узнать у юриста по договорам.

Этапы проведения государственной регистрации

Процесс государственной регистрации включает следующие этапы:

  • представление пакета документов в Росреестр;
  • регистрация договора в книге учета входящей документации;
  • организация правовой экспертизы документации и проведение проверки законности договора аренды;
    занесение в ЕГРП;
  • выдача документов с подписями и печатями, свидетельствующими об успешном проведении регистрации.

Не рекомендуется спешить с выплатой аванса за аренду и занимать арендуемое помещение до того момента, пока не будут получены официальные документы с печатями.

Расторжение договора аренды нежилого помещения

Бессрочный договор можно расторгнуть в любое время в одностороннем порядке. Договор аренды в отношении нежилого помещения, заключенный на конкретный срок, можно расторгнуть до окончания этого срока:

Как арендатор, так и арендодатель вправе расторгнуть договор, если контрагент допустил существенные нарушения, которые привели для другой стороны к значительному ущербу.

Прежде, чем заявить в суд, нужно направить контрагенту письменное предупреждение о необходимости исполнения обязательств в разумный срок.

Внимание: госпошлину за регистрацию расторжения договора в одностороннем порядке платить не нужно.

По заявлению арендатора суд может расторгнуть договор аренды, если:

  • собственник не выполняет требование о передаче документов;
  • арендодатель не передает по аренде нежилое помещение в срок либо чинит препятствия к его использованию;
  • арендуемое помещение имеет ряд существенных недостатков, не оговоренных до момента подписания договора;
  • собственник не предупредил арендатора о наличии прав сторонних лиц на объект аренды;
  • арендодатель не производит обязательный капремонт,
  • а также в других случаях, определенных договором, даже если нарушения обязательств не происходит.

По заявлению арендодателя суд может расторгнуть договор аренды, если:

  • арендатор многократно нарушает условия пользования помещением;
  • арендатор ухудшает состояние нежилого помещения;
  • арендатор неоднократно пропускает сроки оплаты,
  • а также в ряде других случаев, установленных договором.

Дополнительное соглашение к договору аренды

Что делать, если на протяжении периода действия договора возникла необходимость изменить, исключить, либо дополнить отдельные пункты договора аренды? Обязательно ли составлять новый договор?

Новый договор заключать необязательно. Достаточно составить дополнительное соглашение к основному договору — по той же форме, что и основной договор. С письменной инициативой заключения такого соглашения может выступить любая из сторон. Вторая сторона должна рассмотреть обращение и направить письменный ответ.

Соглашение должно обязательно включать:

  • наименование и реквизиты сторон;
  • место и дату составления;
  • номер и дату заключения основного договора;
  • описание вносимых изменений;
  • печати и подписи сторон.

Дополнительное соглашение считается вступившим в юридическую силу с момента его подписания.

Пролонгация договора аренды нежилого помещения

Способов продления (пролонгации) договора аренды в отношении нежилых помещений несколько. Это:

  • заключение нового договора;
  • заключение дополнительного соглашения с указанием нового срока действия;
  • автоматическая пролонгация.

При этом определяющим фактором при выборе конкретного способа является, в первую очередь, степень доверия между контрагентами.

Аренда с последующим выкупом

Аренда с последующим выкупом нежилого помещения — довольно распространенное явление, выгодное как для владельца имущества, так и для арендатора. Особенно тогда, когда продавец длительное время не может найти покупателя, а арендатор желает приобрести данное помещение, но не может этого сделать «здесь и сейчас».

Особенностью аренды нежилого помещения с правом выкупа является необходимость заключения смешанного договора, содержащего, с одной стороны, элементы договора аренды, с другой стороны — договора купли-продажи.

В договоре необходимо указать данные, которые позволяют идентифицировать конкретное помещение, условия арендной платы, а также конкретную цену, за которую помещение будет продано.

Договор аренды с правом выкупа может быть заключен по 2 схемам:

  • перечисление цены равномерно в течение всего арендного срока одновременно с арендными платежами.
  • перечисление только арендных выплат. При этом по окончании срока договора часть арендных платежей может быть засчитано в счет стоимости арендованного имущества.

Аренда под офис и производство

Аренда нежилых объектов широко используется для получения помещений под склады, офисы и производственную деятельность. Подобная аренда зачастую является необходимым этапом на пути открытия бизнеса для многих начинающих предпринимателей.

Как правильно выбрать такое помещение? Многие считают, что это довольно просто – достаточно сойтись с арендодателем в цене. На самом же деле, это большая ошибка. Производственные помещения или нежилые площади под офисы должны отвечать широкому спектру требований.

Поэтому, прежде чем арендовать производственные или коммерческие объекты, необходимо оценить:

  • внешний вид помещения;
  • доступность к необходимым коммуникациям;
  • удобство транспортного расположения;
  • присутствие возможности монтажа необходимого для производства оборудования, пристроек и сооружений;
  • размер арендной платы.

Надежнее и удобнее всего воспользоваться услугами компетентного и опытного юриста по недвижимости.

Материал подготовлен по заказу юридической компании «Доминиум»

Задайте вопрос юристу:
[contact-form-7 404 "Not Found"]

Сергей Панов
юрист-консультант
начать чат