Договор аренды: общие положения (условия, регистрация, пролонгация, расторжение)

Материал подготовлен по заказу юридической компании «Доминиум»

Что такое договор аренды? Какие условия нужно включить в договор при аренде и надо ли его регистрировать в ФРС в 2015 году? Как проходит пролонгация договора? Как правильно произвести расторжении договора аренды по соглашению и в одностороннем порядке с уведомлением? Об этих и других вопросах – в нашей обзорной статье.

Сторонами данных отношений являются арендодатель и арендатор. Предмет договора – возмездная передача имущества в пользование и/или владение.

Договор аренды: ГК РФ и другие нормы

аренда в ГК РФ

Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) довольно детально регулирует арендные отношения. Договору аренды посвящена глава 34 ГК РФ, которая довольно подробно рассматривает многие вопросы.

Однако в хозяйственном обороте арендой называют и многие смежные отношения по пользованию имуществом. Нужно четко понимать, когда применяются нормы главы 35 ГК РФ «Наем жилого помещения» и 36 главы ГК РФ «Безвозмездное пользование».

Также пока большое значение имеют положения Постановления Пленума ВАС РФ об аренде № 73 от 17 ноября 2011 года. Новый объединенный суд пока не торопится пересматривать эти позиции Пленума ВАС РФ.

Наем жилого помещения

Очень часто в ситуации, когда одно физическое лицо передает квартиру (комнату) в пользование и владение другому физическому лицу за плату, стороны оформляют такие отношения договором аренды квартиры (прописывая это в самом заголовке и зачастую не понимая несколько иную природу данного договора).

В свою очередь, к такому договору необходимо применять нормы о коммерческом найме жилого помещения (Глава 35 ГК РФ).

Главный индикатор применения таких норм – договор именно между физическими лицами, а не между юридическими (могут быть некоторые исключения), а также жилое помещение должно передаваться именно для проживания в нем.

Подробнее читайте статью: «Договор аренды квартиры (найма)».

Договор безвозмездной «аренды»

Договором безвозмездной аренды часто называют другой вид договора. К аренде он имеет косвенное отношение, так как сам по себе этот договор – возмездный.

При безвозмездной передаче имущества во владение и пользование следует применять положения Главы 36 ГК РФ о ссуде — «безвозмездном пользовании».

Существенные условия договора аренды

Для того, чтобы договор аренды считался заключенным, необходимо согласовать следующие условия (существенные условия):

предмет договора (вместе с подробным описанием — индивидуализацией объекта, с указанием всех значимых характеристик);

цена договора – размер арендной платы (для договоров об аренде зданий и сооружений, природных объектов);

срок договора – при аренде природных объектов.

Все остальные условия стороны вправе не согласовывать, в таком случае такие условия будут определяться по правилам ГК РФ.

существенные условия договора аренды

Виды договора аренды

Приведем некоторые значимые классификации (разновидности) договора для хозяйственного оборота:
1. По критерию возможности выкупа арендуемого имущества:

  • Договор аренды с правом выкупа — с последующим выкупом во время срока действия договора или к его окончанию) – статья 624 ГК РФ;
  • без права выкупа — арендатор не имеет права выкупить имущество).

2. По объекту – виду имущества, можно выделять договоры аренды:

  • нежилого помещения (офисного, торгового, производственного и другие);
  • жилого помещения (квартиры, комнаты, жилого дома);
  • земельного участка;
  • автомобиля (транспортного средства);
  • гаража;
  • зданий и сооружений;
  • оборудования и техники;
  • предприятия;
  • прокат;
  • финансовая аренды (лизинг).

3. Также в зависимости от момента наступления обязательства передать вещь в пользование или владение:

  • предварительный договор аренды – содержит только обязанность сторон в будущем заключить основной договор на использование имущества на условиях предварительного договора;
  • основной договор аренды – собственно сам договор, в котором стороны берут на себя реальные обязанности по арендным отношениям.

Государственная регистрация договора аренды

С 2014 года часть 2 ГК РФ в части норм о регистрации договоров, в том числе, аренды – должна применяться с учетом новых правил о регистрации договоров. Государственная регистрация договора об аренде сохранена только в качестве регистрации обременения, об этом мы уже писали ранее.

Таким образом, сама по себе регистрация договора на аренду сохранилась по старым правилам.

Регистрация договора производится в Росреестре (ФРС).

Договор аренды: образец (здесь можете скачать типовой бланк)

По ссылке можно скачать типовой договор аренды, образец которого проверен юристом. Скачать договор аренды (бланк) вы можете бесплатно, без регистрации на сайте. В связи с нагрузкой на сервер возможно небольшое ожидание очереди на скачивание.

образец аренды

БЛАНК_АРЕНДЫ.doc

Дополнительное соглашение к договору аренды

Доп. соглашение к договору аренды используется чаще всего для изменения условий основного договора. Стороны дополнительным соглашением, в частности, могут:

1. Изменить размер арендной платы, уменьшив или увеличив его, а также порядок ее уплаты;
2. Изменить срок действия договора;
3. Изменить состав передаваемого в аренду имущества.

Стороны могут дополнительным соглашением к договору об аренде изменить и другие условия, а также предусмотреть новые.

Основное требование к дополнительному соглашению: оно должно заключаться в той же форме, что и сам договор.

Пролонгация договора аренды

Пролонгацию аренды следует отличать от других процедур. Пролонгация договора представляет собой увеличение срока действия договора. При этом, не будет являться пролонгацией, например, переход арендных обязательств от арендодателя к новому собственнику арендованного имущества. Вместе с переходом права собственности перейдут и обязательства по договору, и он не будет нуждаться в пролонгации.
Вопросы пролонгации регулирует статья 621 ГК РФ, которая говорит о преимущественном праве арендатора на продление договора аренды имущества. Какие обстоятельства являются существенными для решения вопроса о пролонгации?

Пролонгация договора может быть актуальна как в случае, когда арендодатель желает продлить договор, так и в случае, когда не желает его пролонгировать.

В первой ситуации все довольно просто. Стороны могут оформить отношения новым договором аренды, дополнительным соглашением об увеличении срока договора или же могут просто дальше фактически состоять в арендных отношениях, не оформляя их «бумажно» (в последнем случае будет действовать правило пункта 2 статьи 621 ГК РФ о действии договора на неопределенный срок).

Во второй ситуации есть возможность воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок при прочих равных.

Таким правом можно воспользоваться только в случае, если:

  • арендатор надлежащим образом исполнял свои обязанности по договору;
  • арендатор в разумный срок уведомил арендодателя о своем намерении пролонгировать договор (иной срок может быть установлен договором).

Преимущественное право арендатора на пролонгацию не означает, что он может во всех случаях требовать в судебном порядке понуждения к заключению договора аренды от арендодателя. Но такое право означает, что он может требовать в судебном порядке перевода на себя прав арендатора имущества, если арендодатель отказал в продлении договора, но при этом в течение года со дня окончания непродленного договора об аренде заключил договор с другим лицом.

Расторжение договора аренды

Расторжение договора аренды (образец здесь) производится по соглашению обеих сторон (в этом случае они заключают соглашение о расторжении договора аренды и чаще всего, в этой ситуации обходятся без судебных разбирательств).

При расторжении договора аренды в одностороннем порядке чаще всего необходимо выслать уведомление о расторжении договора, а также претензию. В таких случаях часто приходится обращаться в суд с требованием о расторжении договора.

Подробно вопросы расторжения договора об аренде регулируются статьями 619, 620 ГК РФ. Также стоит учитывать положения статей 450-453 ГК РФ.

Судебная практика по аренде

Примеры судебных решений по договору аренды:

Мы рады предложить свои юридические услуги в виде юридической консультации или представительства в суде по спорам, вытекающим из арендных отношений. Возможно проведение skype консультации юриста по аренде.

Задайте вопрос юристу:
[contact-form-7 404 "Not Found"]
Сергей Панов
юрист-консультант
начать чат