Срок для расчета неустойки в долевом строительстве

Взыскание неустойки за нарушение застройщиком срока передачи объектов по договору участия в долевом строительстве является одной из самых распространенных категорий дел в данной сфере правоотношений. Однако на протяжении уже длительного периода суды неоднозначно подходят к решению вопроса о моменте, с которого рассчитывается неустойка.
Анализ отношений, возникающих из договоров участия в долевом строительстве, позволяет выделить следующие сроки:
1) срок сдачи объекта долевого строительства в эксплуатацию (например, II квартал 2012 года);
2) срок передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства по акту приема-передачи, который, обычно, зависит от срока исполнения обязательства по вводу в эксплуатацию объекта застройщиком (например, три месяца с момента получения разрешения на ввод в эксплуатацию).

При этом необходимо сразу отметить, что на практике зачастую дата, согласованная сторонами в договоре, и дата фактического ввода в эксплуатацию не совпадают. Поэтому и срок передачи объекта участнику долевого строительства может быть по договору – один, а на практике – другой. Отсюда и возникает закономерный вопрос: с какого момента производится расчет неустойки за нарушение застройщиком сроков.

Многие суды при рассмотрении подобных споров исходили из положений гражданского законодательства, которые допускают согласование сторонами срока исполнения одного обязательства путем указания на срок исполнения другого обязательства, и при расчете неустойки принимали во внимание дату фактического ввода в эксплуатацию.

Однако Высший арбитражный суд РФ внес правовую определенность в данном вопросе. ВАС РФ указал на неправильное толкование судами условия о сроке передачи объекта долевого строительства как определяемом моментом фактического ввода объекта в эксплуатацию, без учета условия того же договора о том, когда объект должен быть введен в эксплуатацию.

Исходя из правовой позиции ВАС РФ, можно сделать вывод о том, что исполнение обязанностей застройщика по договорам участия в долевом строительстве будет считаться надлежащим, если соблюдены договорные сроки введения объекта в эксплуатацию и его передачи участникам договора. В противном случае, застройщик обязан уплатить неустойку, которая рассчитывается с даты передачи объекта дольщикам, которая следует из договора.

Стоит отметить, что данная практика арбитражных судов фактически (и к сожалению) не имеет значения для судов общей юрисдикции. Это означает, что все неопределенности по данному вопросу в системе СОЮ, разрешающей споры между застройщиками и дольщиками – физическими лицами обещают долго жить.

Задайте вопрос юристу: