Юридическое сопровождение сделки по покупке недвижимости

В настоящей статье мы расскажем, для чего необходимо юридическое сопровождение сделок с недвижимостью и проверка юридической чистоты квартиры, а также дадим 10 простых советов о том, как обезопасить себя при сделках с недвижимостью.

Для чего необходимо юридическое сопровождение сделки с недвижимостью?

Рынок недвижимости является «лакомым куском» для различного рода мошенников – как случайных, так и профессиональных. И опасаться нужно не только мошенников, но и просто недобросовестных продавцов, желающих по разным причинам избавиться от проблемной недвижимости, а также людей, страдающих заболеваниями (хотя бы и формально), влияющими на их сознание и волю.

Существует несколько десятков отработанных мошенниками схем обмана доверчивых граждан. В одних случаях возвратить денежные средства или избежать истребования недвижимости вполне реально, в других случаях покупатель, пусть и действуя абсолютно добросовестно (добросовестный приобретатель), рискует остаться ни с чем. В настоящей статье мы поделимся 10 основными советами по совершению сделок с недвижимостью на вторичном рынке жилья. Безусловно, проверка сделок не может ограничиваться только этими советами, но даже они позволят избежать основных ошибок при покупке недвижимости. Мы используем при сопровождении сделки с недвижимостью расширенный перечень правил, состоящий из нескольких десятков положений.

юридическое сопровождение покупки квартиры (недвижимости)

Проверка юридической чистоты квартиры

Процедура проверки юридической чистоты квартиры — только одна из множества составляющих сопровождения сделки по купле-продаже квартиры и другой недвижимости. И заключается такая проверка в анализе множества документов профессиональным юристом.

Как обезопасить себя при сделках с недвижимостью: базовые правила

Теперь приведем правила, о которых нужно помнить в первую очередь и реализация которых доступна каждому:

  • Совет № 1. Спешка нужна для чего угодно, но не при покупке квартиры.

    Обычно спешка в продаже связана с возможностью наложения ареста на квартиру в связи с судебным спором или схемами, смысл которых в том, чтобы заключить договоры как можно с большим количеством покупателей до государственной регистрации.

    Попытайтесь получить как можно больше данных для анализа при спокойной обстановке – попросите копии документов и предлагаемого договора «для обсуждения с супругом (или с супругой)» или по другой причине. Если Вам откажут в предоставлении копий правоустанавливающих документов, экземпляра договора – это повод для того, чтобы задуматься о причинах. Не берите с собой значительные денежные суммы на осмотр квартиры. Не теряйте самообладание, помните, что пока Вы сами не получите определенные документы из независимых источников – не надо брать на себя никаких обязательств.

  • Совет № 2. Проанализируйте поведение продавца.

    Поведение продавца может сказать о многом, нужно просто на время стать психологом.

    Оцените, не является ли продавец лицом, злоупотребляющим спиртными напитками, наркотиками, не выражена ли явная малограмотность, нет ли признаков психических заболеваний. Это явные сигналы к тому, чтобы сделку с продавцом не заключать.

    Оцените, насколько продавец выглядит добропорядочно. Пытается ли что-то скрыть, насколько открыто отвечает на вопросы. Есть ли у продавца татуировки, говорящие о криминальном прошлом («перстни», точки, звезды и другие). Иногда вопрос о парковках возле дома, коммунальных платежах, ЖЭК и подобном позволяет выявить лицо, которое на самом деле не проживало в квартире и может быть подставным. Эти сомнения необходимо проверять и сопоставлять.

  • Совет № 3. Проверьте достоверность сведений о личности продавца.

    Необходимо сделать проверку паспорта на сайте ФМС, а лучше также использовать другие источники. Попытайтесь получить перед заключением договора паспортные данные продавца для проверки (желательно – копию паспорта). Особенно интересными являются реквизиты паспорта (серия и номер, когда и кем выдан), адреса регистрации и действующее место регистрации продавца, семейное положение (наличие брака), воинская обязанность (как косвенный признак наличия/отсутствия психических заболеваний), дети (особенно – наличие малолетних детей), образец подписи в паспорте.

    Одно из самых простых требований, невыполнение которого может привести к неприятным последствиям – проверка соответствия фото в паспорте личности продавца.

    «Пробить» данные продавца можно и по другим открытым и закрытым источникам.

  • Совет № 4. Избегайте продаж по доверенности без встречи с собственником.

    Доверенность имеет свойство быть отмененной доверителем. Доверенность может не включать в себя нужные полномочия. Человек, выдавший доверенность, может умереть. Доверенность может быть и вовсе «заверена» несуществующим нотариусом.
    Это далеко не все опасности. Особенно задумайтесь, если Вам не дают познакомиться непосредственно с самим собственником квартиры.

  • Совет № 5. Проверьте платежеспособность продавца.

    Проверьте, нет ли у продавца тысячи кредиторов. Один из способов – поиск карточек дела на сайте судов по месту жительства (регистрации) продавца квартиры. Продавец может иметь статус индивидуального предпринимателя и находиться в состоянии банкротства.

    Действенный метод проверки физических лиц – использование базы исполнительных производств сайта www.fssprus.ru.

    Вы спросите: зачем же проверять платежеспособность продавца, если деньги передает покупатель? Не забывайте о возможном требовании о возврате денежных средств с продавца, чтобы такое требование было исполнимым.

  • Совет № 6. Внимательно изучите условия договора.

    юридическая чистота квартиры
    Договор купли-продажи квартиры в обязательном порядке должен содержать сведения об объекте (максимально подробное его описание – все индивидуализирующие характеристики), цену и список лиц, имеющих права на жилое помещение. Такие условия называются существенными и их невключение в договор влечет незаключенность договора и как следствие – возврат квартиры продавцу и возврат Вам денежных средств (если найдете продавца и деньги).

    Подробному анализу подлежат и другие условия договора, но самое важное – Вы должны сами иметь возможность влиять на их формулировки, предлагая оптимальные варианты передачи денежных средств, имущества и другие условия.

  • Совет № 7. Убедитесь в наличии прав на объект недвижимости в ЕГРП.

    Это самый важный совет. Запись в ЕГРП по общему правилу является единственным доказательством существования права собственности продавца на объект недвижимости (кроме прав на объекты, права на которые возникли ранее вступления в силу ФЗ О госрегистрации и не регистрировались в ЕГРП). Несмотря на то, что у продавца может быть на руках свидетельство о праве собственности, но, запись о праве собственности в реестре будет сделана в отношении другого лица. Наличие записи подтверждается соответствующей развернутой выпиской из ЕГРП о правах на объект недвижимости и историю их регистрации, которую можно получить в Росреестре в бумажном или электронном виде (получение бумажной выписки и ее сохранение обязательно).

  • Совет № 8. Убедитесь в отсутствии обременений и споров в отношении имущества.

    При наличии обременений (аресте и других), они должны быть указаны в выписке из реестра. Однако не всегда сведения об обременениях успевают внести до заключения сделки. Необходимо также анализировать сведения о судебных спорах в отношении покупаемой квартиры (в районном суде по месту ее нахождения).

  • Совет № 9. Избегайте уменьшенных сумм в договоре купли-продажи.

    Люди не всегда задумываются о последствиях признания сделки недействительной, когда в договоре купли-продажи квартиры ставят цену договора в меньшем размере в целях уменьшения налога. Однако проставление реальной цены – полностью в интересах покупателя. Если денежные средства передавались без должного оформления передачи, то максимум на что можно будет рассчитывать – на возврат суммы, указанной в договоре.

  • Совет № 10. Обратитесь для проверки чистоты сделки к юристу.

Уместить в одну статью хотя бы большинство тонкостей проверки сделок просто невозможно. Выработанная нами методика проверки насчитывает около 30 критериев и несколько десятков источников информации. Мы предлагаем Вам снизить до минимума риски и обратиться за профессиональной юридической помощью.

Если вам нужен юрист или адвокат по сопровождению сделки купли-продажи недвижимости или другой сделки, позвоните нам по телефону. Мы осуществляем платные юридические консультации и оказываем юридические услуги по представлению интересов в Росреестре, суде в городе Екатеринбурге и других регионах. Консультация юриста с помощью онлайн — консультанта осуществляется бесплатно. Вы использовать форму и задать вопрос юристу на нашем сайте.

Задайте вопрос юристу:
[contact-form-7 404 "Not Found"]
Сергей Панов
юрист-консультант
начать чат