Оспаривание кадастровой стоимости земли в Екатеринбурге: процедура, цена

Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка — одна из наиболее актуальных категорий земельных споров. Кадастровая стоимость земли как правило, выше рыночной, что вызывает завышение земельного налога на земельный участок.

Споры о результатах определения кадастровой стоимости земельных участков являются весьма актуальными спорами на сегодняшний день. Их актуальность обусловлена тем, что, как известно, использование земли в РФ является платным, а установление кадастровой стоимости является своеобразной реализаций принципа платности, поскольку ее размер напрямую влияет на размер земельного налога и арендных платежей, а также выкупной стоимости земли.

оспаривание кадастровой стоимости в Екатеринбурге

Что такое кадастровая стоимость земельного участка?

Кадастровая стоимость земельного участка — это его стоимостная характеристика, которая устанавливается оценщиком и которая зависит от нескольких параметров:

  • категория земель;
  • вид разрешенного использования земельного участка;
  • удельный показатель кадастровой стоимости;
  • площади земельного участка;

Данная стоимость отражается в том числе, в кадастровом паспорте земельного участка.

По сути, как определяется в Федеральном стандарте оценке, это рыночная стоимость земельного участка, определяемая методами массовой оценки или индивидуально в соответствии с ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ». Однако разберемся, насколько кадастровая стоимость объекта соответствует его рыночной.

Кадастровая стоимость определяется путем проведения государственной кадастровой оценки земель по заказу исполнительного органа государственной власти субъекта РФ или же органа местного самоуправления не реже одного раза в пять лет. Надо отметить, что при этом, как было указано выше, применяются методы массовой оценки, то есть оценивается группа однородных объектов по некому общему алгоритму без учета их индивидуальных характеристик. В основном, такой подход преследует фискальную цель, что в итоге приводит к тому, что кадастровая стоимость земельных участков оказывается далека от их реальной рыночной.

Как узнать размер кадастровой стоимости земли?

Узнать кадастровую стоимость земельного участка можно двумя способами.

Первый – воспользоваться порталом услуг «Публичная кадастровая карта». Зная кадастровый номер, адрес или координату и введя их в необходимое поле, система выдает информацию о земельном участке, в том числе и размер кадастровой стоимости.

Второй – обратиться в Управление Росреестра по соответствующему субъекту (в Свердловской области – г. Екатеринбург, ул. Ленина, 69/12) с заявлением о предоставлении выписки из ГКН, либо справки о размере кадастровой стоимости.

Из истории проблемы завышения кадастровой стоимости

Обратимся к истории рассматриваемого вопроса. Свою остроту «кадастровый» вопрос получил с 2007-2008 гг., когда во многих регионах нашей страны были проведена государственная кадастровая оценка земель, результаты которой оказались весьма неожиданными: кадастровая стоимость земельных участков возросла в несколько раз, в отдельных случаях – в десятки раз. Объяснение этому найти не представляется сложным: оценка кадастровой стоимости напрямую влияет на восполнение дефицита местного бюджета, поскольку основная часть земельного налога оседает именно на местном уровне. В итоге суды оказались заполненными огромнейшим количеством исковых заявлений / заявлений землепользователей, многие из которых оказались на грани разорения. Судебная практика по кадастровым спорам формировалась в течение нескольких лет и продолжительное время складывалась не в пользу таких заявителей, лишь немногая часть заинтересованных землепользователей добивалась в судебном порядке защиты своих интересов. Это можно проследить, обратив внимание на статистику, предоставленную Росреестром.

Современная судебная практика по оспариванию кадастровой стоимости

Разрешился этот противоречивый вопрос Постановлением Президиума ВАС РФ от 28.06.2011 № 913/11, в котором были сформулированы основные позитивные для землепользователей правовые позиции: о возможности оспаривания кадастровой стоимости земельных участков в порядке искового производства, о прямой связи между кадастровой и рыночной стоимостью, о защите прав посредством внесения изменений в ГКН. Только после этого судебного практика в регионах стала приходить к некому «общему знаменателю». Надо признать, что в Свердловской области по данной категории дел практику последних трех лет можно назвать в той или иной степени сложившейся, единой.

В нашем регионе в конце 2012 года произошла новая «волна» государственной оценки земель, а в течение первого квартала 2013 года были обновлены сведения в Государственном кадастре недвижимости (ГКН). Анализ изданных в итоге актов позволяет сделать вывод о том, что муниципалитет пока не готов пойти навстречу землепользователям в вопросе уменьшения «денежного» бремени. Поэтому и в прошлые годы, и сейчас первоочередной задачей для собственников, других титульных владельцев земельных участков является снижение кадастровой стоимости, а уже впоследствии перерасчет налога и размера арендных платежей.

Основания изменения кадастровой стоимости

Рассмотрим основания и изменения кадастровой стоимости сегодня. Действующее законодательство содержит два основания для изменения кадастровой стоимости земельных участков:

  • наличие недостоверных сведений о спорном объекте недвижимости при проведении оценки;
  • установление рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, определенной на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

И по тому, и по другому основанию сегодня в Свердловской области существует два порядка разрешения возникшей проблемы.

Административный порядок оспаривания

Административный порядок снижения земельного налога осуществляется путем обращения в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Создание подобных комиссий предусмотрено на территории каждого субъекта Законом «Об оценочной деятельности» еще с 2011 года. В Свердловской области Комиссия была создана Приказом Росреестра от 25.10.2012 г.

Введение административного порядка, как альтернативы судебному, обусловлено, прежде всего, ростом количества кадастровых споров, необходимостью разгрузки судов. Среди плюсов рассмотрения дела в Комиссии является:

  • менее формализованная процедура,
  • отсутствие необходимости уплаты государственной пошлины,
  • укороченные сроки (один месяц со дня поступления заявления),
  • возможность обжалования решения в суде.

Изначально комиссия рассматривала споры в течение 6 месяцев с момента проведения, утверждения и опубликования результатов массовых оценок земель. В настоящее время комиссия работает бессрочно.

Судебный порядок оспаривания

Судебный порядок уменьшения земельного налога реализуется путем обращения в суд.

В связи с последними изменениями в законодательстве данная категория дел относится к подведомственности исключительно судов общей юрисдикции. Дела рассматриваются областными, краевыми суда, верховыми судами Республик.

Как было указано выше, дело в суде разрешается в порядке искового, а не публичного производства, включая правила о распределении бремени доказывания, уплате государственной пошлины. Другими словами, по таким делам, согласно позиции ВАС РФ, не нужно оспаривать действия органа государственной власти или органа местного самоуправления, необходимо обратиться в суд с конкретным исковым требованием, которое должно быть сформулировано, как признание кадастровой стоимости конкретного земельного участка равной его рыночной стоимости. В связи с этим предъявление требований об обязании внести в ГКН сведения о кадастровой стоимости не требуется.

Истцами по данной категории дел могут выступать любые физические или юридические лица, которые на законных основаниях владеют и пользуются землей: собственники, лица, земельные участки которым принадлежат на праве долгосрочных договоров аренды, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования.

По смыслу позиции ВАС РФ, указанной в Постановлении № 913/11, требования должны предъявляться к органу, осуществляющему функции по государственной кадастровой оценке. Таковым органом является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картография (Росреестр). Однако часть полномочий указанного органа было передано ФГБУ «Федеральной кадастровой палате Росреестра». Поэтому бывает затруднительным определить орган, к которому должны быть предъявлены соответствующие требования. Надлежащим ответчиком по данной категории дела, как показывает практика судов, будет выступать Управление Росреестра по соответствующему региону. Привлечение Федеральной кадастровой палаты Росреестра в качестве ответчика не требуется, поскольку само по себе внесение сведений в ГКН являются действиями учетного характера и никаких гражданских прав и обязанностей у ФГБУ «ФКП Росреестра» не порождает и не прекращает.

Решение Комиссии или же суда является обязательным для внесения кадастровой палатой Росреестра новых сведений о кадастровой стоимости в ГКН.

Особенности работы по данной категории дел

В любом из двух возможных порядков разрешения спора подготовительную работу по данной категории дел, включающую в том числе сбор необходимых доказательств, можно условно разбита на два этапа.

Первый этап состоит в тесном сотрудничестве с организацией оценщиков для подготовки отчета об определении рыночной стоимости земельного участка. Еще до заключения договора оценщики могут подготовить некий экспресс-отчет, который позволил бы оценить перспективу изменения кадастровой стоимости. Отличительной чертой такой оценки будет являться применение индивидуального подхода, отличающегося от массового – глубиной анализа объекта. Здесь уже будут учтены все индивидуальные характеристики, которые являются важнейшими ценообразующими факторами. Для этого необходимо предоставить бухгалтерскую информацию, информацию по доходам и расходам, документы на земельный участок и др. Кроме того, действующее законодательство требует предоставление положительного экспертного заключения на отчет об оценке.

Второй этап – чисто юридический – состоит уже в непосредственном написании заявления / искового заявления соответственно в Комиссию или суд и подготовке дела для представления Ваших интересов юристами нашей компании.

Описанная процедура может показаться простой только на первый взгляд, надо признать, что оспаривание существующей кадастровой стоимости – довольно сложная категория дел, для решения которых необходимо провести основательную подготовку: найти экспертов, грамотно составить заявление, сформулировать требования. Кроме того, необходимо хорошо разбираться во всех тонкостях подходов, методов и алгоритмов оценки, а также структуре и содержании отчета об оценке.

Какая судьба ждет кадастровую стоимость?

Нужно сказать, что на вряд ли в ближайшем будущем ситуации по оспариванию кадастровой стоимости найдет какое-то иное развитие. Обусловлено это, прежде всего, законодательно установленной необходимостью проведения государственной кадастровой оценки не реже одного раза в пять лет. Возможно вводимый с 2014 года налог на недвижимое имущество, являющийся местным налогом, своей базой также имеет кадастровую стоимость. Это позволяет еще раз подчеркнуть то, что оспаривание кадастровой стоимости, а также оказание профессиональной юридической помощи в этом было, остается и будет весьма актуальным в юридической практике.

Возврат излишне уплаченного земельного налога

Последнее, на что хотелось бы обратить внимание – возможность возврата излишне уплаченного налога за прошедший период (ретроспективно). Поскольку, следуя требованиям закона, рыночную стоимость, как противопоставление кадастровой, приходится определять на момент установления последней, то возникает вполне логичный, закономерный вопрос: можно ли вернуть уплаченный ранее налог, арендный платеж?

Практика судов Свердловской области не складывается позитивно для заинтересованных в возврате налога лиц. На данный момент в соответствии с ФЗ «Об оценочной деятельности» напрямую установлен запрет на перерасчет налогов, сборов, размера арендной платы за предшествующий период. Новая кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором было подано заявление об уменьшении кадастровой стоимости земельного участка.

Оспаривание кадастровой стоимости — отработанная процедура для наших юристов. Юридическая консультация по уменьшению налога поможет Вам лучше понимать эту категорию дел, для получения наших юридических услуг позвоните нам по телефонам, указанным на сайте.

Судебная практика по снижению кадастровой стоимости

Примеры судебных решений по изменению кадастровой стоимости земельного участка:

Исковое заявление о снижении земельного налога (об оспаривании кадастровой стоимости)

Скачать пример искового заявления о снижении кадастровой стоимости (оспаривании земельного налога) можно на странице бланков и образцов исковых заявлений.

Задайте вопрос юристу:
[contact-form-7 404 "Not Found"]

Сергей Панов
юрист-консультант
начать чат