Признание права собственности на самовольную постройку (узаконивание)

Признание права собственности на самовольную постройку (ст. 222 ГК РФ) — способ узаконивания объекта недвижимости, который состоит в том, что он вводится в гражданский оборот (легализуется).

Самовольное строительство по своей природе является правонарушением, о чем вполне конкретно высказался однажды Конституционный суд РФ. Разумеется, за правонарушением должна следовать ответственность. Причем не только административная, но и гражданско – правовая. Именно поэтому действующее нормативное регулирование узаконивания самовольных построек (признания права собственности) исходит из введения самовольной постройки в гражданский оборот только при определенных условиях.

признание права собственности на самовольную постройку

Стоит заметить, что действительно, введение в оборот объектов, которые изначально были построены с нарушениями, может повлечь весьма серьезные последствия в виде причинения вреда не только лицу, построившему ее, но и другим лицам.

Прежде всего, стоит определиться с самим термином. В настоящее время под самовольной постройкой понимается объект недвижимости (дом, строение, здание, сооружение и др.). Причем, самовольной постройкой может быть признан и объект незавершенного строительства. Практике известны случаи признания права собственности на фундамент объекта недвижимости как на самовольную постройку.

Однако, кроме данного обязательного критерия, самовольная постройка должны обладать также хотя бы одним из альтернативных:

  • Земельный участок, на котором возведена постройка, не был отведен для этих целей (в данном случае необходимо обращаться к понятиям градостроительного и земельного права: целевое назначение земельного участка и его разрешенное использование).
  • Создание постройки без необходимых разрешений (разрешение на строительство – также понятие Градостроительного кодекса РФ. Следует учитывать, что есть перечень случаев, в которых разрешение на строительство получать не требуется).
  • Существенное нарушение градостроительных и строительных норм и правил (имеет значение именно существенность нарушения. Под строительными нормами понимаются СНиП – так и не ушедшие в небытие вследствие замены техническими регламентами).

Только когда постройка обладает такими критериями, она может быть признана самовольной.

Постройка не является объектом гражданских прав, она не может быть отчуждена ни при каких условиях. По наследству сама постройка не передается, но передается право на иск о признании права собственности на нее.

В настоящее время, несмотря на указание закона об административном порядке, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом (нельзя считать таким порядком дачную амнистию из-за разных юридических составов). Однако фактически ряд самовольных построек легализуются через процедуру дачной амнистии.

Закон в настоящее время устанавливает возможность признания права собственности на самовольную постройку для лица, который обладает участком:

  • на праве собственности,
  • на праве постоянного (бессрочного) пользования,
  • на праве пожизненного наследуемого владения,
  • на праве аренды под застройку (введено судебной практикой).

Предусмотрен ли законом обязательный досудебный порядок урегулирования спора при узаконении самовольной постройки?

узаконение самовольной постройки

Обязательное обращение в компетентные органы для получения разрешения на строительство и (или) ввода в эксплуатацию объекта в соответствии с пунктом 26 постановления Пленума Верховного Суда РФ, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22 не является досудебным порядком урегулирования спора, поэтому отсутствие документов, подтверждающих такое обращение при умолчании о нем в самом заявлении, не является основанием для оставления без движения в связи с тем, что досудебный порядок урегулирования должен быть предусмотрен федеральным законом или договором сторон. Гражданское дело в данном случае должно быть возбуждено в любом случае.

Подсудность дел о признании права собственности на самовольную постройку

Поскольку споры о признании права собственности на самовольную постройку связаны с правами на недвижимость, мы обязаны исходить из правил об исключительной подсудности, в соответствии с требованиями статьи 30 ГПК РФ, предусматривающими, что такие споры должны рассматриваться по месту нахождения спорного объекта.

Что же касается родовой подсудности, то на основании статьей 23, 24 ГПК РФ, такие споры подсудны, как правило, районному суду. При этом следует учитывать, что споры при цене иска не превышающей пятидесяти тысяч рублей подсудны мировым судьям. Споры наследников о признании за ними права собственности на самовольную постройку в соответствии с пунктом 27 постановления Пленума Верховного Суда РФ, Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 года № 10/22 относятся на основании абзаца 5 части 1 статьи 23 ГПК РФ к подсудности районного суда в любом случае.

Особое или исковое производство?

Как правило, авторами указывается, что приобретение права собственности на самовольную постройку возможно только в исковом производстве.

Однако возможно ли установить в особом производстве юридический факт владения и пользования самовольной постройкой на праве собственности? С одной стороны, перечень юридических фактов, которые можно установить, в соответствии со статьей 264 ГПК РФ не является закрытым, а пункт 6 части 2 статьи 264 ГПК РФ напрямую предусматривает возможность установления юридического факта владения и пользования недвижимым имуществом. Но с другой стороны, в связи с тем, что самовольная постройка не является объектом гражданских прав, сам факт владения и пользования ей не имеет юридического значения. От этого факта не зависит возникновение, изменение, прекращение личных или имущественных прав граждан и организаций. Кроме того, право на самовольную постройку не может появиться раньше решения суда о признании на нее права собственности, на основании которого постройка вводится в оборот. Однако после вынесения такого решения постройка уже не будет являться самовольной. Даже в том случае, когда заявитель утратил правоустанавливающий документ на объект недвижимого имущества, который невозможно установить во внесудебном порядке, заявляется требование о признании права собственности на самовольную постройку (постановление Президиума ВАС РФ от 03.09.2002 N 4544/02), которое рассматривается в исковом порядке.

Стоит отметить, что закон не исключает возможности оспорить действия (бездействие) органов власти, связанные с отказом в выдаче разрешения на строительство или акта ввода объекта в эксплуатацию. Более того, согласно абзацу 2,3 пункта 26 постановления Пленума Верховного Суда РФ, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22, суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и (или) акта ввода в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода в эксплуатацию. Причем, следует заметить, что постановление не требует, чтобы такой отказ был обязательно оспорен, хотя случаи отказов судами с иске о признании права собственности на самовольную постройку в связи с неоспариванием действий (бездействия) органов власти в судебной практике встречаются нередко. При оспаривании действий (бездействия) органов государственной власти следует учитывать процессуальные особенности производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, такие как особенности распределения бремени доказывания, субъектный состав.

Какие обстоятельства необходимо доказать по спорам о признании права собственности на самовольную постройку?

Рассмотрим предлагаемые в научной литературе и судебной практике факты и проанализируем их с точки зрения требований закона и доказывания конкретными доказательствами:

1. Спорный объект должен быть объектом недвижимого имущества.
Данное требование следует из самого определения самовольной постройки (пункт 1 статьи 222 ГК РФ).
Позиция, изложенная в пункте 28 постановления Пленума Верховного Суда РФ, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22 подтверждает, что самовольной постройкой может быть признан объект незавершенного строительства, поскольку относится к недвижимым вещам.

В практике встречаются случаи признания самовольной постройкой фундаментов объектов недвижимого имущества (Определение Московского областного суда от 21.12.2010 по делу N 33-24571).

Отнесение объекта к недвижимому имуществу зачастую вызывает немало вопросов. Ряд критериев, данных для определения имущества как недвижимого в судебной практике, позволяет суду самостоятельно определять, является ли объект недвижимым имуществом. Однако часто возникает необходимость проведения судебно — строительной экспертизы по делу для разрешения данного вопроса. Заключение судебно-строительной экспертизы в данном случае является основным доказательством при возникновении сомнений относительно определения постройки как недвижимого имущества.

Следует отметить, что в судебной практике существуют особые подходы по отношению к определенным объектам. Так, Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ не признал недвижимостью гидротехническое сооружение, несмотря на противоположное заключение эксперта. Представляется, что данный подход может быть использован и в судах общей юрисдикции.

2. Налицо должны быть признаки самовольности постройки.
Данное обстоятельство означает, что в обязательном порядке должен быть доказан также один из следующих признаков самовольной постройки:

1) создание на участке, не отведенном для этих целей (создание ее на участке с нарушением статьи 7 Земельного кодекса РФ, содержащей требования о целевом назначении земельного участка либо с нарушением главы 4 Градостроительного кодекса РФ, нарушающего требования градостроительного зонирования). Данный факт подтверждается, как правило, выписками на земельный участок из государственного кадастра недвижимости;

2) создание без получения необходимых разрешений (в соответствии с частью 1 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ, при этом следует учитывать, что не на все объекты недвижимости выдача разрешения является обязательной, исключения обозначены в части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ). Данный факт подтверждается документами, полученными на основании запросов в органы местного самоуправления и Росреестр;

3) создание с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (нарушением СНиП, норм Градостроительного кодекса РФ, технических регламентов и других актов). Данный факт подтверждается заключениями уполномоченных государственных органов, органов местного самоуправления, проектных, строительных организаций о соответствии строения СНиП. Пункт 26 постановления Пленума Верховного Суда РФ, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22 также разъяснил, что при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или наличии сомнения в их достоверности суд назначает экспертизу.

3. Принадлежность земельного участка истцу на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, а также отведение земельного участка под строительство или иные цели, подразумевающие возможность возведения на нем построек.

Стоит отметить, что возможность признания права собственности на самовольную постройку, возведенную на земельном участке, предоставленном по договору аренды для строительства, не содержится в статье 222 ГК РФ, однако такое положение было выработано в судебной практике, как было указано выше.

Данный факт может быть, в частности, подтвержден свидетельством о праве собственности на земельный участок, выписке из государственного кадастра недвижимости, постановлениями о предоставлении земельного участка на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, договорами аренды земельного участка.

4. Сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц.
Под такими лицами, как правило, понимаются субъекты иных вещных прав, в том числе сервитута на земельный участок, лица, обладающие им на праве аренды и в силу других обязательственных правоотношений, владельцы смежных земельных участков. Как правило, вывод об отсутствии нарушений их прав суд устанавливает на основании их опроса в судебном заседании. Также возможно предоставление заключений компетентных органов, проектных организаций, заключений специалиста.

5. Сохранение постройки не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В зависимости от назначения объекта, в суд должны быть представлены документы от органов строительного, санитарного, пожарного, экологического надзора и других. На основании данных документов устанавливаются существенные нарушения СНиП по законодательству, действовавшему на момент создания постройки (пункты 24, 29 постановления Пленума Верховного Суда РФ, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22). Возможно предоставление заключения специалиста или назначение экспертизы.

6. Принятие истцом мер по узакониванию самовольной постройки во внесудебном порядке (к получению разрешения на строительство).
Требование об установлении данного факта основано на пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда РФ, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22. Хотя, представляется, что такая точка зрения не соответствует закону, так как возлагает дополнительную обязанность, не предусмотренную федеральным законом.

В подтверждение данного факта могут быть предоставлены документы, подтверждающие обращение в компетентные органы, а также ответы этих органов.

7. Застройка производилась истцом и (или) по поручению истца, но за его счет.
Пунктом 3 статьи 222 ГК РФ устанавливается обязанность истца возместить расходы на постройку лицу, не обладающим земельным участком на требуемом праве, но который ее фактически возвел. Истец не будет возмещать такие расходы, если возводил постройку сам либо по поручению за свой счет.

Данный факт может быть подтвержден путем предоставления договоров подряда, смет, чеков, ордеров и других документов. Возможно предоставление сторонами отчетов оценщиков.

8. Постройка не имеет собственника.
Самовольная постройка не может иметь собственника, в связи с тем, что не является объектом гражданских прав. В то же время, самовольная постройка может возникнуть в результате реконструкции объекта недвижимости, в таком случае, в Едином государственном реестре прав могут содержаться сведения о собственнике на объект, существовавший до реконструкции.

Факт подтверждается предоставлением или запросом выписок из ЕГРП, сведений БТИ, предоставлением свидетельств о праве собственности.

9. Постройка индивидуально определена.
Данное требование относится ко всем искам о признании права собственности, так как право собственности может быть признано только на самостоятельный, индивидуально-определенный объект.
Подтверждается копией технического паспорта на постройку, выданного органом государственной технической инвентаризации.

10. Наличие соглашения или судебного решения о порядке пользования земельным участком.
Данное обстоятельство необходимо устанавливать с целью выявления случаев возникновения общей собственности на земельный участок, как было указано выше.

Выявляется путем предоставления таких документов, выписок ЕГРП, выписок ГКН, направления запросов в архив суда (в случае вынесения решения об определении порядка пользования земельным участком).

Особенности судебного разбирательства по делам об узаконении самовольных построек

В судебной практике выработаны требования, согласно которым, в случае признания иска о признании права собственности на самовольную постройку со стороны ответчика, суд обязан, несмотря на это, фактически рассмотреть дело по существу до конца, и, только убедившись в отсутствии нарушений прав других лиц, отсутствии угрозы жизни и здоровью граждан, отсутствии нарушений правил о целевом назначении и разрешенном использовании земельного участка, может принять признание иска (см. например, Обобщение практики Костромской области за второе полугодие 2007 года по вопросам, связанным с признанием права собственности на самовольную постройку). В случае если самовольная постройка не соответствует данным критериям, суд отказывает в принятии признания иска. Такое требование о фактическом рассмотрении дела по существу связано с возможностью искусственного создания сторонами спора с целью признания права собственности за истцом.

В судебном заседании может быть заявлен встречный иск о сносе самовольной постройки в соответствии с пунктом 2 статьи 222 ГК РФ, а также о возмещении расходов на постройку лица, фактически осуществившего ее на основании пункта 3 статьи 222 ГК РФ.

Для доказывания ряда фактов по данной категории споров, как правило, привлекаются лица со специальными знаниями в области строительной деятельности (эксперты, специалисты).

Несмотря на регулирование данных отношений в ГК РФ одной статьей, эта категория споров является межотраслевой и соединяет в себе, кроме норм Гражданского кодекса РФ, нормы земельного, градостроительного, административного права.

Для успешного проведения процедуры узаконения самовольной постройки рекомендуем обратиться за подробной консультацией к юристу.

Мы проводим платные юридические консультации и оказываем юридические услуги по судебному представительству в городе Екатеринбурге и других городах. Вы можете воспользоваться формой и задать вопрос юристу на нашем сайте. Если вам нужен юрист или адвокат по самовольным постройкам и узакониванию самовольных строений, позвоните нам по телефону. Консультация юриста с помощью онлайн — консультанта осуществляется бесплатно. Мы защитим ваши права или посоветуем квалифицированного, опытного, надежного, компетентного в конкретном вопросе адвоката или юриста.

Госпошлина по делам о признании права собственности на самовольную постройку

Стоит заметить, что иск о признании права собственности на самовольную постройку является иском имущественного характера, подлежащим оценке. Следовательно, государственная пошлина должна быть исчислена по правилам подпункта 1 пункта 1 статьи 333.19 НК РФ. Размер государственной пошлины должен рассчитываться на основе инвентаризационной стоимости индивидуализированного объекта.

Судебная практика по узаконению самовольных построек

Примеры судебных решений по признанию права собственности на самовольную постройку:

Исковое заявление о признании права собственности на самовольную постройку

Скачать бланк искового заявления о признании права собственности на самовольную постройку можно на странице примеров и образцов исковых заявлений.

легализация самовольных построек

Задайте вопрос юристу:
[contact-form-7 404 "Not Found"]

Сергей Панов
юрист-консультант
начать чат