Юрист по долевому строительству: защита прав дольщиков

Юрист по долевому строительству специализируется на защите обманутых дольщиков при задержке передачи объекта, невозвращении денежных средств и при других спорах.

Долевое участие в строительстве – весьма популярная форма приобретения гражданами жилья в настоящее время. Гражданин, заключая договор долевого участия с застройщиком, может рассчитывать на более выгодные условия о конечной цене квартиры, однако несет при этом определенные риски, в частности, в связи с несвоевременной сдачей объекта или преднамеренным банкротством застройщика. В Екатеринбурге в последние несколько лет возникал не один крупный скандал с обманутыми дольщиками, которые не получили свое жилье по договорам. В нашей консультации юриста по долевому строительству мы расскажем об основах правого регулирования и основных «подводных камнях» долевого участия в строительстве.

В отличие от приобретения жилья посредством участия в жилищно – строительном или жилищно – накопительном кооперативе, долевое участие в строительстве подразумевает заключение договора с профессиональным участником рынка жилья (застройщиком), положения которого регулируются отдельным ФЗ Об участии в долевом строительстве.

Прежде всего, стоит отметить, что застройщик вправе осуществлять свою деятельность по привлечению денежных средств для застройки только после того, как он в установленном Градостроительным кодексом РФ порядке получил разрешение на строительство, опубликовал специальный документ – проектную декларацию (состоит из двух частей – информации о застройщике и информации о строящемся объекте) и зарегистрировал договор, подтверждающий его право на участок (право собственности, право аренды под застройку, право субаренды).

Стоит отметить, что если застройщик планирует использовать средства рекламы для привлечения граждан для участия в долевом строительстве, то опубликование проектной декларации должно произойти не ранее, чем за 14 дней до заключения договора долевого участия в строительстве с первым гражданином в отношении конкретного объекта. Если использование рекламы не предполагается, то проектная декларация предоставляется любому лицу, заинтересованному в заключении договора.

Договор участия в долевом строительстве

Договор в обязательном порядке заключается в письменной форме, обязательного нотариального удостоверения не требуется. После подписания договор в порядке, предусмотренном законом ФЗ 214 о долевом строительстве, подлежит государственной регистрации с момента которой он и считается заключенным.

Существенными условиями договора участия в долевом строительстве являются:

  • предмет (включая и описание объекта, подлежащего передаче, что может вызвать некоторые сложности в связи с отсутствием реально существующего объекта в момент заключения договора);
  • срок передачи объекта застройщиком;
  • цену договора;
  • порядок оплаты цены;
  • гарантийный срок на объект долевого строительства (не менее 5 лет, кроме технологического и инженерного оборудования).

При невключении указанных условий в договор он считается незаключенным, а переданные гражданином деньги подлежат возврату.

Обязательства застройщика по данному договору обеспечиваются залогом как строящегося объекта (обращение взыскания может быть в таком случае обращено и на объект незавершенного строительства), так и земельного участка, находящегося в собственности застройщика или права аренды и субаренды такого участка. Кроме того, в качестве обеспечения исполнения обязательств застройщика может выступать поручительство банка.

В связи с тем, что право собственности на объект долевого строительства переходит к гражданину только после передачи ему объекта, застройщик несет риск случайной гибели во время строительства объекта.

Госстройнадзор ведет реестр обманутых дольщиков. Критерии для включения обманутых дольщиков в реестр, как и само понятие такого лица определяется не в федеральном законодательстве, а на региональном уровне. Обманутые дольщики для защиты своих прав объединяются и создают сайты и форумы.

Защита прав обманутых дольщиков и другие споры из долевого участия

Наиболее актуальными спорами, связанными с указанным договором являются следующие.

  • Участник долевого строительства нарушает график платежей. При данном нарушении с участника долевого строительства может быть взыскана неустойка, установленная законом ФЗ-214 в размере 1/300 ставки рефинансирования Центробанка РФ за каждый день просрочки, но с суммы, уплата которой задерживается.
  • Нарушение застройщиком срока передачи объекта недвижимого имущества. Указанный срок в обязательном порядке устанавливается в договоре. В случае его нарушения с застройщика может быть взыскана неустойка в таком же размере от ставки рефинансирования (двойная ставка рефинансирования, если дольщик — гражданин), но с полной цены, указанной в договоре.
  • Переданный участнику объект не соответствует требованиям к его качеству. При постройке застройщиком может быть нарушен ряд санитарных, строительных, градостроительных норм, а также условий договора о качестве. В случае существенного нарушения требований к качеству объекта участник долевого строительства вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке, а также потребовать все уплаченные им платежи в счет цены договора, а также процентов за пользование чужими денежными средствами (в случае если участником долевого строительства является гражданин, ему такие проценты уплачиваются в двойном размере). Если нарушение качества не носит существенного характера, то участник вправе потребовать на свое усмотрение уменьшения цены объекта, устранения выявленных недостатков силами и за счет застройщика, компенсации собственных расходов на устранение недостатков.

Кроме того, застройщиками, являющимися в данном договоре более сильной стороной, определяющей условия договора фактически без учета мнения участника долевого строительства, зачастую допускается ряд иных нарушений: принуждение к заключению дополнительных соглашений об увеличении цены, понуждение к заключению договоров и оплате услуг контрагентов застройщика, которые занимаются юридическим сопровождением строительства и сдачи объекта. В зависимости от вида правонарушения и наступивших последствий выбирается конкретный способ защиты прав.

Также участник долевого строительства вправе потребовать возникшие у него убытки вследствие неисполнения или ненадлежащего исполнения застройщиком обязательств при наличии доказательств их возникновения.

В случае возникновения нарушений обязательств застройщиком советуем не затягивать с защитой своих прав и обратиться за помощью к адвокату или юристу для анализа договора и выдачи рекомендаций по дальнейшим действиям. Если вам нужен юрист или адвокат по долевому строительству и защите прав «дольщиков», позвоните нам по телефону. Вы можете использовать форму и задать вопрос юристу на нашем сайте. Консультация юриста через онлайн — консультант осуществляется бесплатно. Мы проводим платные юридические консультации и оказываем юридические услуги по судебному представительству в Екатеринбурге и других регионах.

Как не стать обманутым дольщиком?

Обезопасить себя от всех рисков, безусловно, невозможно. Но можно их снизить путем:

  • выбора авторитетной организации — застройщика, которая давно существует на рынке и имеет достаточное количество сданных объектов;
  • изучения отзывов о застройщике;
  • юридической проверки застройщика;
  • юридической проверки договора об участии в долевом строительстве;
  • юридическом сопровождении о проверке сделки юристом.

Судебная практика по договору участия в долевом строительстве

Примеры судебных решений по взысканию неустойки с застройщика по договору ДДУ:

Исковое заявление по договору участия в долевом строительстве

Скачать бланки исковых заявлений по договорам участия в долевом строительстве можно на странице примеров и образцов исковых заявлений.

Задайте вопрос юристу:
[contact-form-7 404 "Not Found"]

Сергей Панов
юрист-консультант
начать чат