Успешная судебная практика, в том числе, в Верховном Суде РФ
(31-КГ21-5-К6, 26-КАС23-1-К5).
Помогаем защищать права наших клиентов по всей России.
Успешная судебная практика в судах разных инстанций, в том числе, в Верховном Суде РФ (31-КГ21-5-К6, 26-КАС23-1-К5)
Помогаем защищать права наших клиентов по всей России.
Что такое договор аренды? Какие условия нужно включить в договор при аренде и надо ли его регистрировать в Росреестре? Как проходит пролонгация договора? Как правильно произвести расторжении договора аренды по соглашению и в одностороннем порядке с уведомлением? Об этих и других вопросах – в нашей обзорной статье.
Сторонами данных отношений являются арендодатель и арендатор. Предмет договора – возмездная передача имущества в пользование и/или владение.
Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) довольно детально регулирует арендные отношения. Договору аренды посвящена глава 34 ГК РФ, которая довольно подробно рассматривает многие вопросы.
Однако в хозяйственном обороте арендой называют и многие смежные отношения по пользованию имуществом. Нужно четко понимать, когда применяются нормы главы 35 ГК РФ «Наем жилого помещения» и 36 главы ГК РФ «Безвозмездное пользование».
Также пока большое значение имеют положения Постановления Пленума ВАС РФ об аренде № 73 от 17 ноября 2011 года. Новый объединенный суд пока не торопится пересматривать эти позиции Пленума ВАС РФ.
Очень часто в ситуации, когда одно физическое лицо передает квартиру (комнату) в пользование и владение другому физическому лицу за плату, стороны оформляют такие отношения договором аренды квартиры (прописывая это в самом заголовке и зачастую не понимая несколько иную природу данного договора).
В свою очередь, к такому договору необходимо применять нормы о коммерческом найме жилого помещения (Глава 35 ГК РФ).
Главный индикатор применения таких норм – договор именно между физическими лицами, а не между юридическими (могут быть некоторые исключения), а также жилое помещение должно передаваться именно для проживания в нем.
Подробнее читайте статью: «Договор аренды квартиры (найма)».
Договором безвозмездной аренды часто называют другой вид договора. К аренде он имеет косвенное отношение, так как сам по себе этот договор – возмездный.
При безвозмездной передаче имущества во владение и пользование следует применять положения Главы 36 ГК РФ о ссуде — «безвозмездном пользовании».
Для того, чтобы договор аренды считался заключенным, необходимо согласовать следующие условия (существенные условия):
предмет договора (вместе с подробным описанием — индивидуализацией объекта, с указанием всех значимых характеристик);
цена договора – размер арендной платы (для договоров об аренде зданий и сооружений, природных объектов);
срок договора – при аренде природных объектов.
Все остальные условия стороны вправе не согласовывать, в таком случае такие условия будут определяться по правилам ГК РФ.
Приведем некоторые значимые классификации (разновидности) договора для хозяйственного оборота:
1. По критерию возможности выкупа арендуемого имущества:
2. По объекту – виду имущества, можно выделять договоры аренды:
3. Также в зависимости от момента наступления обязательства передать вещь в пользование или владение:
С 2014 года часть 2 ГК РФ в части норм о регистрации договоров, в том числе, аренды – должна применяться с учетом новых правил о регистрации договоров. Государственная регистрация договора об аренде сохранена только в качестве регистрации обременения, об этом мы уже писали ранее.
Таким образом, сама по себе регистрация договора на аренду сохранилась по старым правилам.
Регистрация договора производится в Росреестре (ФРС).
По ссылке можно скачать типовой договор аренды, образец которого проверен юристом. Скачать договор аренды (бланк) вы можете бесплатно, без регистрации на сайте. В связи с нагрузкой на сервер возможно небольшое ожидание очереди на скачивание.
Доп. соглашение к договору аренды используется чаще всего для изменения условий основного договора. Стороны дополнительным соглашением, в частности, могут:
1. Изменить размер арендной платы, уменьшив или увеличив его, а также порядок ее уплаты;
2. Изменить срок действия договора;
3. Изменить состав передаваемого в аренду имущества.
Стороны могут дополнительным соглашением к договору об аренде изменить и другие условия, а также предусмотреть новые.
Основное требование к дополнительному соглашению: оно должно заключаться в той же форме, что и сам договор.
Пролонгацию аренды следует отличать от других процедур. Пролонгация договора представляет собой увеличение срока действия договора. При этом, не будет являться пролонгацией, например, переход арендных обязательств от арендодателя к новому собственнику арендованного имущества. Вместе с переходом права собственности перейдут и обязательства по договору, и он не будет нуждаться в пролонгации.
Вопросы пролонгации регулирует статья 621 ГК РФ, которая говорит о преимущественном праве арендатора на продление договора аренды имущества. Какие обстоятельства являются существенными для решения вопроса о пролонгации?
Пролонгация договора может быть актуальна как в случае, когда арендодатель желает продлить договор, так и в случае, когда не желает его пролонгировать.
В первой ситуации все довольно просто. Стороны могут оформить отношения новым договором аренды, дополнительным соглашением об увеличении срока договора или же могут просто дальше фактически состоять в арендных отношениях, не оформляя их «бумажно» (в последнем случае будет действовать правило пункта 2 статьи 621 ГК РФ о действии договора на неопределенный срок).
Во второй ситуации есть возможность воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок при прочих равных.
Таким правом можно воспользоваться только в случае, если:
Преимущественное право арендатора на пролонгацию не означает, что он может во всех случаях требовать в судебном порядке понуждения к заключению договора аренды от арендодателя. Но такое право означает, что он может требовать в судебном порядке перевода на себя прав арендатора имущества, если арендодатель отказал в продлении договора, но при этом в течение года со дня окончания непродленного договора об аренде заключил договор с другим лицом.
Расторжение договора аренды (образец здесь) производится по соглашению обеих сторон (в этом случае они заключают соглашение о расторжении договора аренды и чаще всего, в этой ситуации обходятся без судебных разбирательств).
При расторжении договора аренды в одностороннем порядке чаще всего необходимо выслать уведомление о расторжении договора, а также претензию. В таких случаях часто приходится обращаться в суд с требованием о расторжении договора.
Подробно вопросы расторжения договора об аренде регулируются статьями 619, 620 ГК РФ. Также стоит учитывать положения статей 450-453 ГК РФ.
Примеры судебных решений по договору аренды:
Мы имеем опыт полного сопровождения дел во всех судебных инстанциях:
— в судах общей юрисдикции;
— в арбитражных судах,
— по кассационным жалобам в Верховном Суда РФ,
— по жалобам в Конституционный Суд РФ.
Если Вам нужна наша помощь в виде консультации или юридических услуг, свяжитесь с нами:
+79920113966 (WhatsApp, Telegram)
dobropravo@mail.ru