ЮРИДИЧЕСКИЕ УСЛУГИ
09:00 - 21:00
без выходных
юрист
Успешная судебная практика, в том числе, в Верховном Суде РФ
(31-КГ21-5-К6, 26-КАС23-1-К5).
Помогаем защищать права наших клиентов по всей России.
Успешная судебная практика, в том числе, в Верховном Суде РФ
(31-КГ21-5-К6, 26-КАС23-1-К5).
Помогаем защищать права наших клиентов по всей России.
Успешная судебная практика в судах разных инстанций, в том числе, в Верховном Суде РФ (31-КГ21-5-К6, 26-КАС23-1-К5)
Помогаем защищать права наших клиентов по всей России.
В настоящей статье мы расскажем, для чего необходимо юридическое сопровождение сделок с недвижимостью и проверка юридической чистоты квартиры, а также дадим 10 простых советов о том, как обезопасить себя при сделках с недвижимостью.
Рынок недвижимости является «лакомым куском» для различного рода мошенников – как случайных, так и профессиональных. И опасаться нужно не только мошенников, но и просто недобросовестных продавцов, желающих по разным причинам избавиться от проблемной недвижимости, а также людей, страдающих заболеваниями (хотя бы и формально), влияющими на их сознание и волю.
Существует несколько десятков отработанных мошенниками схем обмана доверчивых граждан. В одних случаях возвратить денежные средства или избежать истребования недвижимости вполне реально, в других случаях покупатель, пусть и действуя абсолютно добросовестно (добросовестный приобретатель), рискует остаться ни с чем. В настоящей статье мы поделимся 10 основными советами по совершению сделок с недвижимостью на вторичном рынке жилья. Безусловно, проверка сделок не может ограничиваться только этими советами, но даже они позволят избежать основных ошибок при покупке недвижимости. Мы используем при сопровождении сделки с недвижимостью расширенный перечень правил, состоящий из нескольких десятков положений.
Процедура проверки юридической чистоты квартиры — только одна из множества составляющих сопровождения сделки по купле-продаже квартиры и другой недвижимости. И заключается такая проверка в анализе множества документов профессиональным юристом.
Теперь приведем правила, о которых нужно помнить в первую очередь и реализация которых доступна каждому:
Обычно спешка в продаже связана с возможностью наложения ареста на квартиру в связи с судебным спором или схемами, смысл которых в том, чтобы заключить договоры как можно с большим количеством покупателей до государственной регистрации.
Попытайтесь получить как можно больше данных для анализа при спокойной обстановке – попросите копии документов и предлагаемого договора «для обсуждения с супругом (или с супругой)» или по другой причине. Если Вам откажут в предоставлении копий правоустанавливающих документов, экземпляра договора – это повод для того, чтобы задуматься о причинах. Не берите с собой значительные денежные суммы на осмотр квартиры. Не теряйте самообладание, помните, что пока Вы сами не получите определенные документы из независимых источников – не надо брать на себя никаких обязательств.
Поведение продавца может сказать о многом, нужно просто на время стать психологом.
Оцените, не является ли продавец лицом, злоупотребляющим спиртными напитками, наркотиками, не выражена ли явная малограмотность, нет ли признаков психических заболеваний. Это явные сигналы к тому, чтобы сделку с продавцом не заключать.
Оцените, насколько продавец выглядит добропорядочно. Пытается ли что-то скрыть, насколько открыто отвечает на вопросы. Есть ли у продавца татуировки, говорящие о криминальном прошлом («перстни», точки, звезды и другие). Иногда вопрос о парковках возле дома, коммунальных платежах, ЖЭК и подобном позволяет выявить лицо, которое на самом деле не проживало в квартире и может быть подставным. Эти сомнения необходимо проверять и сопоставлять.
Необходимо сделать проверку паспорта на сайте ФМС, а лучше также использовать другие источники. Попытайтесь получить перед заключением договора паспортные данные продавца для проверки (желательно – копию паспорта). Особенно интересными являются реквизиты паспорта (серия и номер, когда и кем выдан), адреса регистрации и действующее место регистрации продавца, семейное положение (наличие брака), воинская обязанность (как косвенный признак наличия/отсутствия психических заболеваний), дети (особенно – наличие малолетних детей), образец подписи в паспорте.
Одно из самых простых требований, невыполнение которого может привести к неприятным последствиям – проверка соответствия фото в паспорте личности продавца.
«Пробить» данные продавца можно и по другим открытым и закрытым источникам.
Доверенность имеет свойство быть отмененной доверителем. Доверенность может не включать в себя нужные полномочия. Человек, выдавший доверенность, может умереть. Доверенность может быть и вовсе «заверена» несуществующим нотариусом.
Это далеко не все опасности. Особенно задумайтесь, если Вам не дают познакомиться непосредственно с самим собственником квартиры.
Проверьте, нет ли у продавца тысячи кредиторов. Один из способов – поиск карточек дела на сайте судов по месту жительства (регистрации) продавца квартиры. Продавец может иметь статус индивидуального предпринимателя и находиться в состоянии банкротства.
Действенный метод проверки физических лиц – использование базы исполнительных производств сайта www.fssprus.ru.
Вы спросите: зачем же проверять платежеспособность продавца, если деньги передает покупатель? Не забывайте о возможном требовании о возврате денежных средств с продавца, чтобы такое требование было исполнимым.
Договор купли-продажи квартиры в обязательном порядке должен содержать сведения об объекте (максимально подробное его описание – все индивидуализирующие характеристики), цену и список лиц, имеющих права на жилое помещение. Такие условия называются существенными и их невключение в договор влечет незаключенность договора и как следствие – возврат квартиры продавцу и возврат Вам денежных средств (если найдете продавца и деньги).
Подробному анализу подлежат и другие условия договора, но самое важное – Вы должны сами иметь возможность влиять на их формулировки, предлагая оптимальные варианты передачи денежных средств, имущества и другие условия.
Это самый важный совет. Запись в ЕГРН по общему правилу является единственным доказательством существования права собственности продавца на объект недвижимости (кроме прав на объекты, права на которые возникли ранее вступления в силу ФЗ О госрегистрации и не регистрировались в ЕГРН). Несмотря на то, что у продавца может быть на руках свидетельство о праве собственности, но, запись о праве собственности в реестре будет сделана в отношении другого лица. Наличие записи подтверждается соответствующей развернутой выпиской из ЕГРН о правах на объект недвижимости и историю их регистрации, которую можно получить в Росреестре в бумажном или электронном виде (получение бумажной выписки и ее сохранение обязательно).
При наличии обременений (аресте и других), они должны быть указаны в выписке из реестра. Однако не всегда сведения об обременениях успевают внести до заключения сделки. Необходимо также анализировать сведения о судебных спорах в отношении покупаемой квартиры (в районном суде по месту ее нахождения).
Люди не всегда задумываются о последствиях признания сделки недействительной, когда в договоре купли-продажи квартиры ставят цену договора в меньшем размере в целях уменьшения налога. Однако проставление реальной цены – полностью в интересах покупателя. Если денежные средства передавались без должного оформления передачи, то максимум на что можно будет рассчитывать – на возврат суммы, указанной в договоре.
Уместить в одну статью хотя бы большинство тонкостей проверки сделок просто невозможно. Выработанная нами методика проверки насчитывает около 30 критериев и несколько десятков источников информации. Мы предлагаем Вам снизить до минимума риски и обратиться за профессиональной юридической помощью.
Мы имеем опыт полного сопровождения дел во всех судебных инстанциях:
— в судах общей юрисдикции;
— в арбитражных судах,
— по кассационным жалобам в Верховном Суда РФ,
— по жалобам в Конституционный Суд РФ.
Если Вам нужна наша помощь в виде консультации или юридических услуг, свяжитесь с нами:
+79920113966 (WhatsApp, Telegram)
dobropravo@mail.ru
Задайте вопрос юристу:
