Аренда части вещи и будущей вещи: новый Пленум по аренде ВАС РФ

Принято Постановление Пленума ВАС РФ, которым внесены изменения в Пленум по аренде (номер 73 в 2011 году). Окончательный текст пока не опубликован, есть лишь проект, однако, утверждается, что окончательный текст принят в редакции проекта.

Данным постановлением внесены существенные изменения в правоприменительную практику. В частности, было установлено, что в аренду может быть сдана не только вещь в целом, но и ее часть. При сроке договора аренды недвижимого имущества более года, он подлежит государственной регистрации (по действующему на настоящий момент законодательству). При этом, описание предмета договора в данном случае происходит в форме подписанного обеими сторонами документа, где описывается эта самая часть объекта в графическом или текстуальном представлении. При этом, при сдаче части земельного участка, находящегося в частной собственности, ее отдельная постановка на кадастровый учет не требуется. В отношении государственной и муниципальной собственности правило противоположное.

Важно, что обременение при этом устанавливается в отношении всей вещи, а не ее части.

По аналогии с куплей – продажей будущей вещи была разрешена и аренда будущей вещи. В том числе, в аренду можно сдать недвижимость, права на которую еще не зарегистрированы в ЕГРН. В отношении зданий – при отсутствии разрешения на ввод в эксплуатацию (использовать арендатору вещь до получения разрешения при этом нельзя, а производить отделочные работы и ремонт можно).

Не допускается, несмотря ни на что, аренда самовольной постройки, даже если в будущем ее планируется узаконить.

Ряд положений касается недействительности договора, его незаключенности и правовых последствий. В частности, указано, что хотя договор аренды и не будет зарегистрирован, но фактически исполнен обеими сторонами, то обязательство возникло, для неосновательного обогащения нет оснований. Если вещь в договоре не индивидуализирована в подписанном сторонами документе, но было также фактическое исполнение, то стороны не вправе ссылаться на ненадлежащее описание объекта в документе (договоре).

Задайте вопрос юристу: